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物流行业快评:中国财团拟参与普洛斯私有化,物流地产行业迎来催化

发布时间:2017-07-17    研究机构:华创证券

事件:7月14日,万科发布公告,万科联合普洛斯管理层、厚朴资本、高瓴资本、中银集团投资共同参与普洛斯潜在的私有化。报价为每股3.38新加坡元,较前一日收盘价2.70溢价25%,收购估值约160亿新元(约790亿元人民币)。

1.普洛斯:物流地产标杆企业

1)公司为物流地产标杆企业。

GLP(新加坡普洛斯集团)于2010年在新加坡上市,为目前全球规模最大的物流地产公司之一、亚洲最大的物流设施提供商。

公司在全球运营物业面积4100多万平方米,其中在中国完工物业1750万平方米,在日本470万平方米,巴西280万平方米,均处于当地第一,在美国有1600万平方米,位居第二。

2)租金收入为主要来源。

公司设置物业开发、物业运营、基金管理、物流金融等四大平台,物业开发完成后交付运营部门,物业培育成熟后卖给基金,实现资本的杠杆运作和高周转。

2016年,公司营收为7.77亿美元,同比增长10%,归母净利润7.19亿美元,同比增长48%,租金收入占比81.5%,基金管理费占比15.9%,租金收入为公司主要收入来源,基金管理费增长较快。公司过去5年ROE水平稳定在7-9%左右。

3)物业开发:高端仓储价值彰显,物业公允价值不断提升。

以中国为例,普洛斯在中国的资产账面价值是136亿美元,分布在38个主要城市,物业总面积2870万方,其中,完工物业1750万平米,计划开发1120万平米,土地储备1190万平米,覆盖了中国所有的重要交通枢纽。

随着中国城镇化进程加快、高端仓储供需缺口持续扩大,公司名下物业近年升值较快,物业公允价值增长较快,2016年公司投资物业公允价值收益为7.2亿美元,贡献了主要业绩。

4)基金运作:高杠杆、高周转,提升资本效率。

基金模式可以实现7倍杠杆,并可实现物业的快速变现,提升资本的运作效率。截止2016年,公司在4个国家共设立了11只基金,管理资产规模达350亿美元。快速增长的基金规模也为公司贡献了可观的管理费收入。

2016年公司基金管理收益为1.5亿美元,同比增长38%。

2.中国物流地产潜力巨大。

受电商发展、消费升级驱动、第三方物流比例不断提高,物流业处于高速发展阶段。

1)高端仓储是高效物流的重要节点。

中国物流业成本占GDP比率高于全球平均水平,物流效率仍偏低。高端仓储是高效物流的必经之路。电商B2C比例提升、仓配一体化将拉动高效仓储需求。根据艾瑞咨询数据,2011年-2016年电商B2C比例持续提升,从25%提升至59%,预计2018年有望提升至68%。

2)高端仓储供给将持续稀缺。

从存量市场看,数量质量均存缺口。根据戴德梁行数据,2016年中国物流设施需求25.71亿平米,供给仅14.10亿平米,存在11.61平米的供需缺口;此外,中国现有物流设施供应逐渐老化,超过80%仓储设施落后。

从增量市场看,供给将持续稀缺。根据戴德梁行预测,供需缺口将在2020年达到15.20亿平米。持续的供给缺口将推动高端仓储租金上涨,提升物流地产的投资回报率。

3.受益标的:仓储资源丰富的中储股份(600787)、象屿股份、长久物流等。

优质仓储资源价值将逐渐彰显,基金化运作可增强物流地产的盈利能力、变现能力。

受益标的包括:

中储股份:仓储资源丰富,普洛斯为其战略投资者、第二大股东;

象屿股份:根据“2016年全国通用仓储百强企业”榜单,象屿股份共拥有322万平仓储面积;未来或将在仓储重要节点持续布局。

长久物流:整车仓储分别在东北、华北、华东等地建立多个中转库,仓储总面积超过100万平方米,募投项目之一为在唐山港京唐港区建设物流基地。

此外,包括飞力达等物流公司均运营仓储业务。。

风险点:电商自建物流冲击

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