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中储股份深度分析报告:物流护驾,地产起航,花月正春风

发布时间:2011-08-26    研究机构:安信证券

报告摘要:

从被动出让走向主动开发,未来5-10年物流地产业务将稳定而持续的释放过去几十年所积累的巨额土地升值收益。公司最大的看点在于--作为国内最大的、历史最为悠久的仓储型物流企业,拥有覆盖全国、历史成本低廉、市场价值高昂的土地资源和物流网络。近30年来中国城市规模的快速扩张,使得公司在上世纪六七十年代建设的大量物流基地已经位于主要的一二线城市的中心区域。过去公司主要是通过以市场价格被动向政府转让土地来实现土地升值的收益,而现在随着武汉、南京等地的物流地产项目陆续开工,公司将通过发展物流地产业务的形式持续而稳定的释放过去几十年所积累的巨额土地升值收益。

公司现有的650万平米的仓储物流基地中,215万平米的城市中心地段的土地未来5-10年都有望转向物流地产的开发。参照周边可比商业用地价格,粗略测算公司现有的215万平米各地市中心地块市场价值在162亿元左右,而通过发展物流地产业务,这些稀缺的土地资源能够释放的价值将超过其静态重估价值。

现有仓储物流业务扩张规模、提升费率、创新业务模式,预计2013年利润将较2010年翻一番。在中国物流行业快速发展的背景下,公司仓储物流业务保持快速增长态势。我们预计公司2013年综合物流业务利润将在2010年基础上翻一番, 2010-2013年物流业务年复合增速达到30%左右,驱动力量将主要来自扩大规模、提升收费、优化结构、创新业务模式等。

传统仓储业务,预计2015年物流基地总面积将达到1200万平米左右,比2010年底增加1倍左右,费率也将呈现持续提升态势;仓单质押监管业务以建立小额贷款公司为突破,开拓全程金融物流服务,延长收费链条;现货交易市场业务, 无锡、天津、咸阳、廊坊等地新建项目2011年开始将进入利润释放期。

公司价值=物流地产业务价值+现有的仓储物流业务价值。公司现有的可用于发展物流地产业务的215万平米土地价值在162亿元左右(折合每股价值17.4元),考虑到目前地产公司RNAV折价普遍在30%-40%左右,按照折价40%保守计算,公司物流地产业务折合每股价值10.4元;不考虑物流地产业务的收益,预计现有综合物流业务2011-2013年EPS分别为0.43元、0.57元、0.74元,参照A股可比物流公司估值水平,给予公司现有业务11年25倍PE,综合物流业务每股价值10.7元。加总两部分,公司每股价值为10.4元+10.7元=21.1元,维持买入-A评级,上调目标价至18元。

风险提示:宏观经济波动风险;物流地产开发进程低于预期风险。

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