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中储股份:调研会议纪要

发布时间:2013-05-31    研究机构:宏源证券

一、商业地产转型

1、整体战略:公司在物流土地扩张基础上,将在商业地产上做战略性发展,后三年将持续投入,在2015年(及以后)将持续不断投入市场,成为公司主要业务收益之一。

2、发展模式:

1)、发展模式之一:利用现有市区中央土地将被市政规划要求改变属性,进行商业地产开发,同时获取政府物流政策性支持的土地(一般在郊区)建设钢铁物流基地;在此过程中,公司博取“一箭双雕”效益:扩张物流基地面积和功能,同时获取开发商业地产开发的绝好机会,两边均是低成本进入。

目前进行开发典型项目是:

“南京中储国际广场”项目,项目占地面积约20万平米,建筑面积约70万平米,总投资大约80亿,分两期进行,目前一期项目准备工作就绪。一期占地9万多平,建筑面积20多万平,预计13年下半年开工,14年下半年开始卖,15年才能结算;如果进度快14年收入确认。项目整体前景良好,楼面地价4500元/平,毛利润较高,可达40%。其他还有类似项目可能如上模式推进。

沈阳五里河体育场物流基地(目前属于总公司):预计30多万平米的物流基地将转为商业地产,同时获取中储辽宁物流产业园物流基地约50万平米;

天津唐家口6.4万平米物流基地将转商业地产,预计将很快推进。

无锡分公司(市内)基地占地21万平方米,位于锡沪路黄金地段,可能转商业地产,而目前新的中储股份(600787)无锡物流中心(占地31万平)物流业务发展势头不错,仓库爆满。

2)、发展模式之二:总公司整体上市,注入物流土地同时注入商业地产,有成型商业地产和在建项目。目前中央对房地产再融资松口是一大契机。

预计典型项目:

武汉丹水池物流基地项目的土地已经注入上市公司,但是3万平米(即将完工)商业地产项目所有权还在集团公司,可能注入上市公司,符合整体上市和公司商业地产战略方向;

中储河北物流中心红星美凯龙家居生活广场,占地面积8.6万平米,建筑面积约40万平米,商业面积30万平米,红星美凯龙租用一部分;该项目也在集团公司,可能注入上市公司。

二、传统仓储物流转型

1、马云为首推出中国菜鸟网络公司,即“中国智能物流骨干网”将为国内物流带来变革性的影响,该影响将不会只是菜鸟网络,而是整个行业。具体来讲:

1)、菜鸟网络首期将投资1000亿元,希望在5-8年的时间建设一个遍布全国的“开放式、社会化”物流基础设施,预计大部分资金将投向仓储设施,菜鸟网络将采取新建,合建或者改建的方法,在全国范围新增3000万平米以上的现代化仓储,这将在极大程度上推动现代物流中心和现代配送网络体系将快速发展,未来也不排除和已经在全国重要节点布局物流园区的龙头中储股份进行仓储物流的的合作。

2)、对拥有大量仓储土地的中储股份,可以在传统钢贸物流基础上开拓现代物流中心和配送体系,依托电子商务爆发式增长,全面介入生活和消费品累资料仓储,机会巨大。

3)、菜鸟网络对物流土地的需求巨大,将催生物流土地价值的重估,物流土地升值空间巨大。

2、目前传统钢贸物流基本维持,没有太大变化。仓库即使满负荷,但是周转率下来,整体收益只能维持,没有大的增长。

3、公司沈阳配送中心和天津配送中心业务稳定推进。

三、物流金融,今年是收缩调整年

1、今年仓单质押业务主要是“整顿提高”。目前运转稳健,不盲目追求增长,下半年可能会有提高。去年增长约30%。另外成本方面人工和设备投入在增加,总量不增加毛率可能下降。公司安全模式是最主要的,以前的案子计提了风险。而今年剥离了涉诉较多的北京中储物流也是对风险的较好控制。

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