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中储股份:南京中储一期转让不改长期逻辑

发布时间:2013-11-14    研究机构:宏源证券

挂牌转让实际内容为南京中储国际广场一期,包含土地成本和后续开发收益权等。由于公司南京中储房地产开发公司负责南京中储一期全部建设,项目预计地上建筑面积20.2万平,地下建筑面积14.5万平,总投资25.3亿元。目前旗下主要资产只有N0.2012G54的地块,其总用地面积85,241平米,出让面积56,189平米,此次评估增值主要在该地块,评估价值13.34亿,增值约3.48亿元,增值率越35.28%。

项目“速度”快于预期源于目前资金状况相对紧张,“收益”低于预期主要在后续开发收益无法享受。项目一期整体转让,“速度”快于我们预期,我们认为主要原因还是项目一期投资约25.3亿,投资额度较大,而公司目前在手现金只有13个亿,重大在建工程后续仍需7个亿资金,短期借款仍有4个亿,公司前三季度经营净现金流比去年减少5个多亿至1.86亿,现金状况处于相对紧张状况,因此快速转让回笼资金不失为缓解当前现金流相对紧张的办法。而受益低于预期主要在于此次转让只享受了土地增值的3.48亿元,而后续近35万平建筑面积(地上20万平)的开发收益无法享受,预计此次投资收益3.6亿影响14年业绩,对应EPS0.29元,整体收益略低于预期。

当前时间和收益之间的平衡之策不影响商业地产后续整体推进,转型仍可期待。公司同时公告成立南京中储国际广场投资公司来运作项目的二期工程,我们认为公司商业地产的后续推进稳定,仍可期待。

由于此次项目转让,我们下调公司14-15年EPS至0.56和0.66元(原0.61和0.84),但我们持续看好公司战略双转型下隐形资产价值显性化的核心逻辑,短期规划调整不改长期逻辑,维持“买入”评级!

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