移动版

中储股份:仓储地王隐性价值再被发掘

发布时间:2015-04-03    研究机构:兴业证券

投资要点

事件:公司所属南仓分公司对所拥有位于天津市北辰区南仓道的部分土地进行拆迁整理,天津市北辰区土地交储中心在2015年至2018年间分期对公司支付相应补偿款合计约15.2亿元。

点评:

南仓分公司土地拆迁补偿。公司南仓分公司位于天津市北辰区南仓道的部分土地属北辰区人民政府综合提升改造工程的重点改造地块,需拆迁整理土地面积共计1048.7453亩,补偿标准为 145万元/亩,北辰区土地交储中心在 2015年至 2018年间分期对公司支付相应补偿款合计约15.2亿元。

五宗土地分三年贡献业绩。本次拆迁整理土地共五宗,根据拆迁整理进度,补偿款将分三期交予公司,其中2015年约有8.06亿元、2016年约5.67亿元、2018年底前约1.47亿元。除去全部拆迁整理资产账面净值、拆迁费用及人员安臵费用等约1.4亿元,余下金额将全部计入营业外收入,大幅提升业绩。

土地循环开发,非经常损益经常化。去年的深度报告《老树开花,智能物联》中,我们首次提出,公司土地价值再开发依靠的是“非经常损益经常化”,公司仓库土地多是改革开放以前获得,很多位于城市中心地带,随着城市化的快速发展,这些仓库土地已经不再适合从事大宗商品仓储业务,地方政府出于城市规划的考虑,需要将这些土地收储做再开发。中储将这些地转让给政府的过程中获得补偿,且一般要在城市的郊外获取较原来面积更大的工业用地来维持原来在该城市的仓储物流业务。有时候甚至要求主导这些土地收储后的项目开发。由于公司土地资源丰富,可开发土地不断增长,随着城市改造,这类非经常损益未来有望持续贡献业绩。

未来待开发项目储备丰富。去年的南京项目,今年的南仓项目仅仅是开始,预计还会有一批地产项目陆续进入开发进程,总体下来,预计在 5到 8年的时间内,公司 100-200万平米的地产项目有望持续开发和贡献利润。除南京、南仓外,还有武汉、唐家口、无锡、西安、郑州等地的项目待开发(参见我们2014年的深度报告)。

投资建议。我们看好公司积极将传统物流与电商、物联网、金融融合,旗下近千万平米的原本静态的仓库将会连成动态的仓库网络,潜在重估价值巨大;公司的地产项目能够实现旗下土地的循环开发和潜在价值的显性化,未来几年多个项目有望持续贡献业绩;公司成功引入了国际物流巨头进行混合所有制尝试,改革迈出实质性一步,未来中储依托普洛斯的先进管理理念、资本运作方式,将走现代化管理、国际化运作之路,中储作为央企改革标杆的示范效应有望持续发酵。维持“买入”评级。

风险提示。宏观经济持续低迷影响公司以大宗商品为主的物流主业;商业地产项目开发进度慢于预期;物流业务转型所需成本过高。

申请时请注明股票名称